Pandemia koronawirusa zamieszała na rynku kredytów, zarówno indywidualnych, jak i firmowych. Niepewność co do przyszłości niemal każdej gałęzi gospodarki spowodowała zmiany w procesie rozpatrywania wniosków kredytowych: nowe regulacje Komisji Nadzoru Finansowego wymogły na bankach wdrożenie bardziej rygorystycznych zasad, które wnioskodawca musi spełnić, by otrzymać kredyt. Regulacje te zabezpieczają również banki przed utratą płynności finansowej na skutek braku możliwości spłaty rat ze strony kredytobiorców, którzy mogą w przyszłości utracić dochody. Co się zmieniło i czy to dobry czas na wzięcie kredytu hipotecznego? O tym przeczytasz w poniższym artykule.

Rekordowo niski WIBOR

Wbrew pozorom, wzięcie kredytu hipotecznego w okresie pandemii koronawirusa, z pewnego punktu widzenia może się okazać korzystne. Stawka WIBOR jest zmiennym elementem składowym kosztu łącznego kredytów i w ostatnich miesiącach spadła z 1,71% (marzec 2020) do 0,22% na dzień 8. października 2020 roku! Oznacza to z pewnością niższe raty dla osób już spłacających kredyt hipoteczny (nawet o kilkaset złotych przy wyższych ratach miesięcznych) i zmniejszenie kwoty całkowitej do spłaty kredytu o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych jeśli trend ten utrzyma się w dłuższym okresie. Jednak czy w przypadku osób dopiero starających się o kredyt hipoteczny niski wskaźnik WIBOR jest to równie korzystny? W dużej mierze zależy to od dokładnej analizy ofert poszczególnych banków. Wszystkie banki nadrabiają straty wynikające z niższego oprocentowania nakładając wyższą marżę, która nie ulegnie zmniejszeniu w momencie, gdy WIBOR znów poszybuje w górę. Dlatego tak ważne jest, by przy staraniu się o kredyt hipoteczny dokładnie przeanalizować stosunek marży względem tego wskaźnika i przeprowadzić prognozę długoterminową uwzględniając jego wzrost, by wyliczyć ratę miesięczną w momencie, gdy osiągnie on znów optymalny poziom i porównać koszt kredytu zaciągniętego przy niskim WIBOR a wyższej marży z kosztem kredytów sprzed pandemii koronawirusa. Dzięki temu będziemy mieli jasny obraz, czy kwota raty w danym banku będzie „znośna” po wzroście wskaźnika WIBOR. Dlatego, szczególnie w tym okresie, warto jest skorzystać ze wsparcia doświadczonego Doradcy Kredytowego, który sprawnie porusza się w gąszczu zawiłości kredytowych.

Rekomendacja S, czyli...

Komisja Nadzoru Finansowego z końcem roku 2019 przyjęła nowelizację Rekomendacji S, czyli zbioru dobrych praktyk w zakresie kredytów hipotecznych. W praktyce, zbiór ten chroni obie strony kredytu, tj. kredytobiorcę jak i bank, przed skutkami utraty płynności finansowej przez kredytobiorcę, który może popaść w pętlę zobowiązań. Rekmendacja S dotyczy głównie nowych zasad obliczania zdolności kredytowej oraz wyższego wkładu własnego osób starających się o kredyt hipoteczny. Według Rekomendacji S, banki powinny sugerować Klientom okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat, i na taki właśnie maksymalny okres czasu będzie wyliczana zdolność kredytowa. Maksymalny czas spłaty kredytów hipotecznych nie może też wynieść więcej niż 35 lat, jednak na taki okres spłaty banki będą wyrażać zgodę coraz mniej chętnie.
Rekomendacja S określa również maksymalną relację zobowiązań względem dochodów kredytobiorcy, tzw. wskaźnik DtI. Bank powinien zwrócić szczególną uwagę, jeśli DtI wynosi więcej niż 40% (dla dochodów mniejszych niż średnie w danym regionie) i więcej niż 50% dla pozostałych przypadków. Zatem podsumowując: jeśli nie zarabiasz tyle, ile osoby na konkurencyjnych stanowiskach w Twoim mieście i okolicach, a Twoje zobowiązania z uwzględnieniem raty planowanego kredytu hipotecznego przewyższą 40% Twoich dochodów, możesz mieć trudności w pozyskaniu finansowania mieszkania lub domu. Jeśli natomiast zarabiasz powyżej średniej względem konkurencji na tożsamym stanowisku, bank wzmoży czujność dopiero, gdy Twoje zobowiązania będą równe lub wyższe niż połowa Twoich dochodów (jeśli zarabiasz 4500 zł, zobowiązania wraz z ratą kredytu hipotecznego nie powinny wynieść więcej, niż 2250 zł). Oczywiście przy założeniu, że pozostałe warunki spełniasz wzorowo.

Wkład własny w dobie koronawirusa

Według Rekomendacji S, wkład własny poniesiony przy kredycie hipotecznym powinien wynosić nie mniej niż 20% całkowitej wartości nieruchomości. Nie jest to przymus, jednak tylko kilka banków, wciąż pozostał przy minimalnym wymaganym wkładzie własnym 10%, choć do tej pory aż 8 z 11 największych banków go dopuszczało. Jak zmienił się wymagany wkład własny w najpopularniejszych bankach w Polsce w okresie koronawirusa? Różnice obrazuje poniższa tabela:

Banki chcą, byś był pewien swojej przyszłości finansowej

W obecnej sytuacji osobom pracującym w wielu branżach został ucięty dostęp do kredytów hipotecznych. Turystyka, eventy czy gastronomia to tylko wierzchołek góry lodowej problemów gospodarczych. Osoby pracujące w tych branżach, przynajmniej na razie, czeka niepewna przyszłość. O ile wiele gałęzi gospodarki mogło się przestawić na pracę online, w przypadku eventów i turystyki nastąpiło totalne załamanie. Gastronomia wciąż jakoś się trzyma, tylko i wyłącznie dzięki możliwości dowozu jedzenia, jednak i to nie do końca rekompensuje comiesięczne straty. Wiele osób ze względu na mniejsze zarobki rezygnuje ze „zbytków”, jakim jest właśnie jedzenie na mieście na rzecz gotowania w domu, które okazuje się tańsze. Można by wymieniać wiele takich przykładów i zależności pomiędzy gałęziami gospodarki, które znacząco wpływają na jednostkę znajdującą się w ogniu krzyżowym skutków pandemii koronawirusa.

Dlatego też warto zastanowić się, czy ubieganie się o kredyt hipoteczny w okresie koronawirusa jest niezbędne, czy też może poczekać na „lepsze czasy”. Jednak jeśli jesteś pewien tego, że Twoja branża trzyma się dobrze i pandemia nie ma na nią większego wpływu, Twoje zarobki nie są zagrożone, posiadasz odpowiednią kwotę wkładu własnego i chcesz wziąć kredyt hipoteczny, zapraszamy do kontaktu z Doradcami INVEST - Kredyty Grójec, ul. Mogielnicka 31/1